Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz lebt und eine Immobilie in Dubai kaufen möchte, stößt schnell auf die Begriffe Freehold und Leasehold. Dieser Beitrag erklärt, was das Recht von Dubai Ausländern erlaubt, wie Eigentum registriert wird und wo die Grenzen der gesetzlichen Absicherung liegen. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
Was das Gesetz sagt
Grundlage ist das Gesetz Nr. 7 von 2006 über die Immobilienregistrierung. Nach Art. 4 ist Grundeigentum im Emirat grundsätzlich Staatsangehörigen der VAE und der Golfstaaten sowie bestimmten Gesellschaften vorbehalten. Mit Zustimmung des Herrschers können Ausländer jedoch in dafür bestimmten Gebieten Volleigentum ohne zeitliche Begrenzung oder ein Nießbrauch- beziehungsweise Nutzungsrecht von bis zu 99 Jahren erhalten.
Der Gesetzestext unterscheidet nicht nach dem Wohnsitz: Entscheidend sind die Staatsangehörigkeit und die Lage des Grundstücks. Welche Unterlagen von Käufern mit Wohnsitz im Ausland in der Praxis verlangt werden, ist dort nicht geregelt und sollte vor dem Kauf geklärt werden. Die englischen Fassungen im Gesetzesportal von Dubai sind inoffizielle Übersetzungen; maßgeblich ist der arabische Text.
Ausgewiesene Gebiete: Lage vor dem Kauf bestätigen lassen
Die Verordnung Nr. 3 von 2006 bestimmt die Gebiete nach Grundstücksnummern. In ihrer ursprünglichen Liste stehen unter anderem Grundstücke in Dubai Marina und Palm Jumeirah. Andere bekannte Lagen wurden durch spätere Regelungen ergänzt, die wir nicht im Originaltext geprüft haben. Eine Zahl der Gebiete nennen wir deshalb nicht, denn die veröffentlichten Angaben widersprechen sich.
Für Sie zählt ohnehin nur das einzelne Grundstück. Ob es in einem ausgewiesenen Gebiet liegt, sollten Sie sich vor jeder Verpflichtung vom Dubai Land Department (DLD) bestätigen lassen.
Volleigentum, Nutzungsrecht, Musataha
| Begriff | Bedeutung | Dauer |
|---|---|---|
| Freehold (Volleigentum) | Eigentum an der Immobilie, für Ausländer nur in ausgewiesenen Gebieten | ohne zeitliche Begrenzung |
| Leasehold oder Nießbrauch | Recht, fremdes Eigentum zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen; dem Erbbaurecht ähnlich, aber nicht identisch | höchstens 99 Jahre |
| Musataha | Recht, auf fremdem Grund zu bauen und das Gebäude zu nutzen | höchstens 50 Jahre |
Register und Eigentumsurkunde
Das DLD ist die einzige Stelle, die Immobilienrechte und langfristige Nutzungsverträge registrieren darf (Art. 6). Geschäfte, die ein Immobilienrecht begründen, übertragen, ändern oder aufheben, sind nur wirksam, wenn sie im Register eingetragen sind (Art. 9). Aus dem Register stellt das DLD die Eigentumsurkunde aus; sie hat nach Art. 24 volle Beweiskraft, vorbehaltlich Betrug oder Fälschung.
Die Eintragung dokumentiert das Recht. Sie sagt nichts über den Preis, den Zustand der Immobilie, die Qualität eines Bauträgers oder die steuerlichen Folgen aus. Wie die Übertragung praktisch abläuft, beschreibt der Beitrag zum Kaufablauf; die Gebühren stehen unter Kaufnebenkosten.
Makler und Herkunft der Mittel
Nach Angaben des DLD muss ein Makler im Maklerregister eingetragen sein und einen Maklerausweis der Regulierungsbehörde RERA besitzen. Makler und andere Berufsgruppen in den VAE unterliegen der Geldwäscheprävention, einschließlich Identitätsprüfung und Meldung bestimmter Bar- und Kryptozahlungen. Rechnen Sie damit, die Herkunft Ihrer Mittel belegen zu müssen.
Eigentum ist kein Aufenthaltsrecht
Ein Kauf verleiht kein Aufenthaltsrecht. Immobilieneigentum kann unter behördlich festgelegten Bedingungen einen Visumsantrag stützen: Nach Angaben der Bundesbehörde ICP (gelesen im November 2026) setzt die zehnjährige Golden Residence für Immobilieninvestoren Eigentum im Wert von mindestens 2 Mio. AED voraus. Ein Visum ist ein eigener Antrag, wird nicht automatisch erteilt und kann abgelehnt werden. Die Bedingungen für das zweijährige Investorenvisum wurden 2026 überarbeitet; den aktuellen Stand erfragen Sie beim DLD.
Die Lage 2026
Seit Ende Februar 2026 ist die Region von einem bewaffneten Konflikt betroffen. Der Internationale Währungsfonds beschreibt am 17. Juli 2026 eine im ersten Halbjahr abgeschwächte Immobilienaktivität und eine weiterhin erhöhte Unsicherheit. Die amtlichen Reisehinweise für die VAE sind seither restriktiv. Bitte prüfen Sie vor einer Reise die aktuellen Hinweise Ihres Außenministeriums: Auswärtiges Amt, BMEIA oder EDA. Wenn Sie Ihr Vorhaben besprechen möchten, schreiben Sie uns.
Das Wichtigste in Kürze
- Ausländer können in Dubai Volleigentum oder Nutzungsrechte von bis zu 99 Jahren erwerben – nur in ausgewiesenen Gebieten.
- Maßgeblich sind Staatsangehörigkeit und Lage des Grundstücks, nicht der Wohnsitz.
- Lassen Sie sich die Lage des konkreten Grundstücks vom DLD bestätigen.
- Ein Erwerb ist erst mit der Eintragung im Register wirksam; die Eintragung ersetzt keine eigene Prüfung.
- Ein Visum ist ein eigener Antrag und nicht automatisch mit dem Kauf verbunden.
- Die Marktlage 2026 ist von erhöhter Unsicherheit geprägt.
Häufige Fragen
Muss ich in den VAE wohnen, um in Dubai eine Immobilie zu kaufen?
Der Text des Gesetzes Nr. 7 von 2006 stellt auf die Staatsangehörigkeit und die Lage des Grundstücks ab, nicht auf den Wohnsitz. Welche Unterlagen von Käufern mit Wohnsitz im Ausland in der Praxis verlangt werden, sollten Sie vor dem Kauf klären.
In welchen Gebieten können Ausländer Eigentum erwerben?
Nur in Gebieten, die dafür bestimmt wurden. Die ursprüngliche Liste der Verordnung Nr. 3 von 2006 nennt unter anderem Grundstücke in Dubai Marina und Palm Jumeirah; spätere Ergänzungen haben wir nicht im Originaltext geprüft. Verbindlich ist die Bestätigung des Dubai Land Department für das einzelne Grundstück.
Macht die Eintragung beim Dubai Land Department den Kauf sicher?
Die Eintragung ist Voraussetzung dafür, dass der Erwerb wirksam ist, und die Eigentumsurkunde hat volle Beweiskraft, vorbehaltlich Betrug oder Fälschung. Über Preis, Zustand, Bauträger oder Steuern sagt sie nichts aus. Diese Punkte müssen Sie gesondert prüfen lassen.
