Die Kaufnebenkosten in Dubai bestehen aus wenigen amtlich festgelegten Gebühren und aus Posten, die der Markt regelt. Dieser Beitrag nennt die Beträge, die wir in amtlichen Quellen gefunden haben (gelesen im November 2026), und kennzeichnet alles, was nur Marktpraxis ist. Eine Gesamtquote nennen wir nicht: Keine amtliche Quelle gibt eine an.
Gebühren beim Kauf
| Posten | Betrag | Einordnung |
|---|---|---|
| Registrierungsgebühr des Dubai Land Department (DLD) | 4 % des Kaufpreises | Gesetzlich je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer zu tragen, sofern nichts anderes vereinbart ist (Beschluss Nr. 30 von 2013). In der Praxis weist der Vertrag sie meist dem Käufer zu. |
| Registrierung beim Kauf vom Plan (Oqood) | 2 % Verkäufer und 2 % Käufer, dazu je 10 AED Wissens- und Innovationsgebühr | Angabe des DLD. Kaufverträge übertragen häufig die vollen 4 % auf den Käufer. |
| Eigentumsurkunde | 250 AED | Amtliche Gebühr |
| Kartengebühr | 250 AED für eine Villa oder ein Apartment | Amtliche Gebühr |
| Registrierungs-Treuhandstelle | 4.000 AED zuzüglich Mehrwertsteuer ab einem Kaufpreis von 500.000 AED, darunter 2.000 AED zuzüglich Mehrwertsteuer | Angabe des DLD; eine Seite nennt denselben Posten mit 4.200 AED beziehungsweise 2.100 AED. |
| Hypothekenregistrierung | 0,25 % des Darlehensbetrags, dazu 250 AED | Amtliche Gebühr; fällt nur bei Finanzierung an |
| Maklerprovision | nach Presseberichten häufig rund 2 % des Preises zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer | Marktüblich, nicht gesetzlich geregelt und verhandelbar |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers (NOC) | vom Bauträger festgelegt | Marktpraxis; einen amtlichen Betrag haben wir nicht gefunden |
Wie die Posten im Ablauf anfallen, zeigt der Beitrag zum Kaufablauf.
Mehrwertsteuer
Die VAE erheben seit dem 1. Januar 2018 Mehrwertsteuer mit einem allgemeinen Satz von 5 %. Nach der Übersicht von PwC (geprüft am 9. September 2026) unterliegt die erste Lieferung einer Wohnimmobilie dem Nullsatz, spätere Lieferungen sind befreit. Für Gewerbeimmobilien gilt der Regelsatz.
Was nicht mitfinanziert wird
Nach Presseberichten finanzieren Banken in den VAE seit dem 1. Februar 2025 die Registrierungsgebühr und die Maklerprovision nicht mehr über die Hypothek mit. Die zugrunde liegende Mitteilung der Zentralbank haben wir nicht eingesehen. Rechnen Sie damit, diese Posten aus eigenen Mitteln zu zahlen.
Laufende Kosten
- Hausgeld (Service Charges): Die Beträge für gemeinschaftliches Eigentum werden von der RERA genehmigt. Sie lassen sich je Projekt und Jahr kostenlos im Service Charge Index des DLD nachschlagen. Für die Zahlung ist nach Angaben des DLD der Eigentümer verantwortlich. Eine Spanne nennen wir nicht, weil die Beträge je Gebäude verschieden sind.
- Kommunale Wohnabgabe: 5 % der Jahresmiete, erhoben über die Stromrechnung des Versorgers DEWA. Bei vermieteten Wohnungen trägt sie der Mieter; ohne Mieter zahlt sie laut PwC der Eigentümer.
- Vermietung: Die Registrierung eines Mietvertrags im System Ejari kostet online 100 AED zuzüglich je 10 AED Wissens- und Innovationsgebühr. Mehr dazu unter Vermietung.
Eine jährliche Steuer auf den Immobilienwert haben wir in den Quellen nicht gefunden. Das betrifft nur die Seite der VAE; die Besteuerung im Wohnsitzstaat behandelt der Beitrag Steuern für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Beleihungsgrenzen der Zentralbank
Die Hypothekenregeln der Zentralbank der VAE (Rundschreiben Nr. 31/2013 in der seit 2020 geltenden Fassung) setzen für Expatriates folgende Obergrenzen:
- erste, selbst genutzte Immobilie bis 5 Mio. AED: höchstens 80 % des Wertes, darüber 70 %;
- zweite und weitere Immobilie oder Anlageobjekt: höchstens 60 %, unabhängig vom Wert;
- vom Plan gekaufte Immobilie: höchstens 50 %, unabhängig von Zweck, Wert und Käuferkategorie;
- Laufzeit höchstens 25 Jahre.
Die Regelung spricht von Expatriates und enthält keine eigenen Grenzen für Kreditnehmer mit Wohnsitz im Ausland. Ob, zu welchen Bedingungen und in welcher Währung eine Bank Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz finanziert, entscheidet allein die Bank.
Währung
Alle Beträge lauten auf Dirham, der an den US-Dollar gebunden ist (3,6725 AED je US-Dollar, Zentralbank, September 2026). Wer in Euro oder Franken rechnet, trägt das Wechselkursrisiko bei Kaufpreis, Gebühren, laufenden Kosten und Erlös. Eine Bindung ist eine geldpolitische Entscheidung, keine Garantie.
Das Wichtigste in Kürze
- Registrierungsgebühr: 4 %, gesetzlich geteilt, in der Praxis meist vom Käufer getragen.
- Feste Gebühren des DLD sind überschaubar; Provision und NOC sind Marktpraxis.
- Gebühr und Provision sind nach Presseberichten seit Februar 2025 nicht mehr mitfinanzierbar.
- Hausgeld im amtlichen Index nachschlagen, bevor Sie kaufen.
- Beleihung: höchstens 60 % bei Anlageobjekten, 50 % beim Kauf vom Plan; die Kreditentscheidung liegt bei der Bank.
- Eine amtliche Gesamtquote der Nebenkosten gibt es nicht.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Registrierungsgebühr von 4 %?
Nach dem Beschluss Nr. 30 von 2013 tragen Verkäufer und Käufer die Gebühr je zur Hälfte, sofern nichts anderes vereinbart ist. In der Praxis weist der Kaufvertrag sie meist dem Käufer zu. Maßgeblich ist, was in Ihrem Vertrag steht.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Dubai?
Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. Nach Presseberichten liegt sie häufig bei rund 2 % des Preises zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer und ist verhandelbar.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten?
Keine amtliche Quelle nennt eine Gesamtquote, deshalb veröffentlichen wir keine. Die Summe hängt vom Vertrag, von der Finanzierung und von den vereinbarten Marktposten ab und sollte für jedes Objekt einzeln aufgestellt werden.
