Beim Kauf vom Plan (Off-Plan) erwerben Sie eine Immobilie, die noch nicht fertiggestellt ist. Dubai hat dafür seit 2007 eigene Regeln zu Treuhandkonten und Registrierung. Sie mindern bestimmte Risiken, beseitigen sie aber nicht. Dieser Beitrag erklärt den gesetzlichen Rahmen, benennt die Lücken und listet auf, was vor einer Unterschrift zu prüfen ist.
Das Treuhandkonto nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007
Das Gesetz gilt für Bauträger, die Einheiten vom Plan verkaufen und dafür Zahlungen von Käufern oder Finanzierern erhalten. Jedes Projekt hat ein eigenes Treuhandkonto, das ausschließlich dem Bau dieses Projekts dient; die dort eingezahlten Beträge dürfen nicht gepfändet werden (Art. 9). Nach Angaben des Dubai Land Department (DLD) dürfen nur Banken und Finanzinstitute mit Zulassung der Zentralbank ein solches Konto führen.
Nach der Fertigstellungsbescheinigung behält der Treuhänder 5 % des Kontowerts ein; sie werden dem Bauträger ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf die Käufer freigegeben (Art. 14). Wer Projektgelder zweckwidrig verwendet, muss mit Freiheitsstrafe und/oder einer Geldstrafe von mindestens 100.000 AED rechnen (Art. 16).
Wichtig ist die Grenze dieser Regeln: Das Treuhandkonto garantiert weder die Fertigstellung noch eine Rückzahlung.
Vorläufige Registrierung: Oqood
Der Bauträger trägt den Verkauf über das Portal „Oqood“ in das vorläufige Register des DLD ein. Als Gebühr nennt das DLD 2 % des Kaufpreises für den Verkäufer und 2 % für den Käufer; Kaufverträge übertragen häufig die vollen 4 % auf den Käufer (siehe Kaufnebenkosten). Den Projektstatus können Sie auf der Website des DLD oder in der App Dubai REST über Grundstücksnummer, Projektnummer oder Projektnamen verfolgen.
Wenn der Käufer nicht zahlt
Das Gesetz Nr. 19 von 2017 hat die Folgen eines Zahlungsverzugs neu geregelt (Art. 11). Das DLD setzt zunächst eine Frist von 30 Tagen. Danach hängen die Rechte des Bauträgers vom Baufortschritt ab. Wir geben den Stand von 2017 wieder; eine spätere Änderung aus dem Jahr 2020 haben wir nicht geprüft.
| Baufortschritt | Rechte des Bauträgers nach Fristablauf |
|---|---|
| über 80 % | Vertrag aufrechterhalten und den Restbetrag fordern, beim DLD die Versteigerung beantragen oder kündigen und bis zu 40 % des Objektwerts einbehalten |
| 60–80 % | kündigen und bis zu 40 % des Objektwerts einbehalten |
| unter 60 %, Bau begonnen | bis zu 25 % einbehalten |
| Bau aus Gründen, die der Bauträger nicht zu vertreten hat, nicht begonnen | bis zu 30 % der gezahlten Beträge einbehalten |
Den übersteigenden Betrag muss der Bauträger innerhalb eines Jahres nach der Kündigung oder innerhalb von 60 Tagen nach dem Weiterverkauf erstatten, je nachdem, was früher eintritt. Hebt die Regulierungsbehörde RERA ein Projekt durch begründete Entscheidung auf, sind alle Zahlungen der Käufer nach dem Verfahren des Gesetzes Nr. 8 von 2007 zu erstatten.
Wenn der Bauträger sich verspätet
Eine gesetzliche Regel zu Entschädigung oder Rücktritt bei verspäteter Fertigstellung haben wir nicht gefunden. Das richtet sich nach dem Vertrag und dem Einzelfall. Auch Zahlungspläne, die an Bauabschnitte gebunden sind, sind vertragliche Praxis und keine gesetzliche Vorgabe. Lassen Sie die Verzugs- und Verspätungsklauseln deshalb von einem in den VAE zugelassenen Anwalt prüfen.
Finanzierung und Marktlage 2026
Für vom Plan gekaufte Immobilien begrenzt die Zentralbank der VAE die Beleihung auf 50 % des Wertes, unabhängig von Zweck, Wert und Käuferkategorie. Ob eine Bank Käufer mit Wohnsitz im Ausland finanziert, entscheidet die Bank.
Ein Kauf vom Plan ist eine Wette auf die Lage bei Übergabe. Seit Ende Februar 2026 ist die Region von einem bewaffneten Konflikt betroffen; der IWF beschreibt am 17. Juli 2026 eine abgeschwächte Immobilienaktivität und erhöhte Unsicherheit. Die Ratingagentur S&P erwartet nach einem Pressebericht vom 7. Oktober 2026, dass der Wohnungsbestand in Dubai, vor allem bei Apartments, in den nächsten zwei Jahren um rund 20 % wächst und dass Fertigstellungen in den Jahren 2027–2028 die Preiskorrektur beschleunigen könnten.
Prüfliste vor der Unterschrift
- Ist das Projekt beim DLD registriert, und wie weit ist der Bau laut DLD?
- Gehen alle Zahlungen auf das Treuhandkonto des Projekts und nicht auf ein anderes Konto?
- Liegt das Grundstück in einem für ausländisches Eigentum ausgewiesenen Gebiet (siehe Kaufen als Ausländer)?
- Was regelt der Vertrag zu Übergabetermin, Verspätung und Verzug?
- Können Sie alle Raten auch dann zahlen, wenn sich Wechselkurs oder Finanzierung ändern?
- Sind die steuerlichen Folgen im Wohnsitzstaat geklärt?
Wenn Sie ein konkretes Projekt einordnen möchten, sprechen Sie mit uns.
Das Wichtigste in Kürze
- Zahlungen für Off-Plan-Einheiten gehören auf das Treuhandkonto des Projekts.
- Das Treuhandkonto mindert bestimmte Risiken; es garantiert weder Fertigstellung noch Rückzahlung.
- Bei Zahlungsverzug des Käufers darf der Bauträger je nach Baufortschritt bis zu 40 % des Objektwerts einbehalten (Stand 2017).
- Für Verspätungen des Bauträgers haben wir keine gesetzliche Regel gefunden; es gilt der Vertrag.
- Beleihung höchstens 50 %; die Marktlage 2026 ist unsicher, das Neubauangebot groß.
Häufige Fragen
Ist mein Geld auf dem Treuhandkonto geschützt?
Das Gesetz Nr. 8 von 2007 schreibt vor, dass das Konto ausschließlich dem Bau des Projekts dient und die Beträge nicht gepfändet werden dürfen. Das mindert bestimmte Risiken. Eine Garantie für die Fertigstellung oder für eine Rückzahlung ist es nicht.
Was passiert, wenn ich eine Rate nicht zahlen kann?
Nach einer Frist von 30 Tagen kann der Bauträger je nach Baufortschritt den Vertrag kündigen und einen Teil einbehalten, bei einem Baufortschritt ab 60 % bis zu 40 % des Objektwerts (Gesetz Nr. 19 von 2017, Stand 2017). Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, ob Sie den gesamten Zahlungsplan tragen können.
Welche Rechte habe ich, wenn die Übergabe sich verzögert?
Eine gesetzliche Regel dazu haben wir nicht gefunden; maßgeblich sind der Vertrag und der Einzelfall. Lassen Sie die entsprechenden Klauseln vor der Unterschrift von einem in den VAE zugelassenen Anwalt prüfen.
