Ein Immobilienkauf in Dubai folgt anderen Schritten als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wirksam wird der Erwerb erst durch die Eintragung beim Dubai Land Department (DLD). Dieser Beitrag beschreibt den Ablauf für eine fertige Immobilie und für den Kauf vom Plan und trennt dabei Gesetz von Marktpraxis.
Vor dem ersten Schritt
- Lassen Sie sich vom DLD bestätigen, dass das Grundstück in einem für ausländisches Eigentum ausgewiesenen Gebiet liegt (siehe Kaufen als Ausländer).
- Prüfen Sie, ob der Makler im Maklerregister eingetragen ist und einen Maklerausweis der RERA besitzt.
- Klären Sie Finanzierung und Steuern, bevor Sie etwas unterschreiben. Halten Sie Nachweise zur Herkunft Ihrer Mittel bereit; Makler unterliegen der Geldwäscheprävention.
Fertige Immobilie: Gesetz und Marktpraxis
| Schritt | Gesetzlich oder amtlich | Marktpraxis |
|---|---|---|
| Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer | Das DLD stellt einheitliche Vertragsformulare bereit; „Form F“ ist der Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer. Nach Presseberichten sind sie für vermittelte Geschäfte seit 2014 verpflichtend. | Der Vertrag wird häufig „MoU“ genannt. |
| Anzahlung | Einen gesetzlichen Prozentsatz haben wir nicht gefunden. | Eine Anzahlung ist marktüblich; ihre Höhe wird vereinbart. |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers (NOC) | In den von uns gelesenen Gesetzen nicht geregelt. | Vor der Übertragung üblich; die Gebühr legt der Bauträger fest. |
| Übertragung | Beide Parteien erscheinen bei einer Registrierungs-Treuhandstelle. Die Registrierungsgebühr wird per Bankscheck an das DLD gezahlt. | – |
| Eigentumsurkunde | Das DLD stellt sie aus dem Register aus. Ohne Eintragung ist der Verkauf nicht wirksam (Gesetz Nr. 7 von 2006, Art. 9 und 22). | – |
Den persönlichen Registrierungsschritt bei der Treuhandstelle gibt das DLD mit 15–20 Minuten an. Das beschreibt nur den Termin selbst, nicht die Vorbereitung. Planen Sie die Reise dafür mit Blick auf die aktuelle Lage (siehe unten).
Kauf vom Plan: die Schritte
- Projekt prüfen. Der Projektstatus lässt sich auf der Website des DLD oder in der App Dubai REST über Grundstücksnummer, Projektnummer oder Projektnamen verfolgen.
- Kaufvertrag mit dem Bauträger. Zahlungspläne, die an Bauabschnitte gebunden sind, sind vertragliche Praxis und keine gesetzliche Vorgabe. Auch die Folgen einer verspäteten Fertigstellung ergeben sich aus dem Vertrag; eine gesetzliche Regel dazu haben wir nicht gefunden.
- Vorläufige Registrierung (Oqood). Der Bauträger trägt den Verkauf über das Portal „Oqood“ in das vorläufige Register ein.
- Zahlungen auf das Treuhandkonto. Nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 hat jedes Projekt ein eigenes Treuhandkonto, das ausschließlich dem Bau dieses Projekts dient. Das mindert bestimmte Risiken; es garantiert weder Fertigstellung noch Rückzahlung.
- Fertigstellung und Eintragung. Nach der Fertigstellungsbescheinigung behält der Treuhänder 5 % des Kontowerts ein; freigegeben werden sie ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf die Käufer. Die Eigentumsurkunde stellt das DLD aus.
Was Sie vor einer Unterschrift im Einzelnen prüfen sollten, steht im Beitrag Off-Plan in Dubai.
Finanzierung und Gebühren im Ablauf
Die Zentralbank der VAE begrenzt Hypotheken für Expatriates: Bei Anlageobjekten liegt die Grenze bei 60 %, bei Off-Plan-Objekten bei 50 % des Wertes. Ob eine Bank Käufer mit Wohnsitz im Ausland überhaupt finanziert, entscheidet die Bank. Nach Presseberichten finanzieren Banken seit dem 1. Februar 2025 die Registrierungsgebühr und die Maklerprovision nicht mehr mit; sie sind dann aus eigenen Mitteln zu zahlen. Die einzelnen Posten finden Sie unter Kaufnebenkosten.
Reise und Termine im Jahr 2026
Seit Ende Februar 2026 ist die Region von einem bewaffneten Konflikt betroffen; die amtlichen Reisehinweise für die VAE sind seither restriktiv, und Flugpläne waren 2026 gestört. Bitte prüfen Sie vor einer Reise die aktuellen Hinweise Ihres Außenministeriums (Auswärtiges Amt, BMEIA, EDA) und die Verfügbarkeit bei den Fluggesellschaften.
Was DACHMA Advisory dabei übernimmt
Wir klären Ihren Bedarf, wählen Projekte aus und vergleichen sie, und wir begleiten die Schritte des Kaufs. Für Vertragsprüfung, Steuern und Finanzierung verweisen wir an qualifizierte, unabhängige Fachleute. Leistungsumfang, Honorar und uns bekannte Vergütungen von Bauträgern legen wir vor jeder Verpflichtung offen. Sprechen Sie uns an.
Das Wichtigste in Kürze
- Wirksam wird der Erwerb erst mit der Eintragung im Register des DLD.
- Anzahlung, NOC und die Bezeichnung „MoU“ sind Marktpraxis, keine gesetzlichen Vorgaben.
- Beim Kauf vom Plan registriert der Bauträger den Verkauf vorläufig (Oqood); Zahlungen gehen auf das Treuhandkonto des Projekts.
- Das Treuhandkonto mindert Risiken, garantiert aber nichts.
- Registrierungsgebühr und Provision sind nach Presseberichten seit Februar 2025 nicht mehr mitfinanzierbar.
- Vor einer Reise 2026: aktuelle Reisehinweise und Flugverbindungen prüfen.
Häufige Fragen
Ab wann bin ich Eigentümer der Immobilie?
Mit der Eintragung im Register des Dubai Land Department. Nach dem Gesetz Nr. 7 von 2006 sind Geschäfte über Immobilienrechte ohne Eintragung nicht wirksam; die Eigentumsurkunde wird aus dem Register ausgestellt. Die Prüfung des Vertrags ersetzt das nicht – dafür empfehlen wir einen in den VAE zugelassenen Anwalt.
Wie hoch ist die Anzahlung bei einer fertigen Immobilie?
Einen gesetzlichen Prozentsatz haben wir nicht gefunden. Eine Anzahlung ist marktüblich, ihre Höhe und die Bedingungen ihrer Rückzahlung werden im Kaufvertrag vereinbart.
Was bedeutet Oqood?
Oqood ist das Portal, über das der Bauträger einen Verkauf vom Plan in das vorläufige Register des Dubai Land Department einträgt. Die endgültige Eintragung und die Eigentumsurkunde folgen nach der Fertigstellung.
