Wer eine Wohnung in Dubai vermieten will, hat zwei Wege: die langfristige Vermietung und die Ferienvermietung. Beide sind reguliert, die zweite deutlich strenger. Dieser Beitrag beschreibt die Regeln, die laufenden Kosten und die Risiken. Zahlen zu Mieterträgen nennen wir nicht, weil sie sich nicht verlässlich vorhersagen lassen.
Langfristige Vermietung: Ejari
Mietverträge werden im System Ejari der Regulierungsbehörde RERA erfasst; nach Angaben des Dubai Land Department (DLD) ist die Registrierung verpflichtend. Online kostet sie 100 AED zuzüglich je 10 AED Wissens- und Innovationsgebühr (DLD, gelesen im November 2026).
Mieterhöhung bei Vertragsverlängerung
Das Dekret Nr. 43 von 2013 begrenzt Mieterhöhungen bei der Verlängerung eines Vertrags. Maßstab ist die Durchschnittsmiete vergleichbarer Einheiten nach dem von der RERA genehmigten Mietindex.
| Aktuelle Miete im Vergleich zur Durchschnittsmiete | Zulässige Erhöhung |
|---|---|
| bis zu 10 % darunter | keine |
| 11–20 % darunter | bis zu 5 % |
| 21–30 % darunter | bis zu 10 % |
| 31–40 % darunter | bis zu 15 % |
| mehr als 40 % darunter | bis zu 20 % |
Seit 2025 gilt für Verlängerungen der „Smart Rental Index“ des DLD, der auf einer Klassifizierung der Gebäude beruht. Eine Erhöhung muss mindestens 90 Tage vor Vertragsende angekündigt werden und ist nur möglich, wenn der Index sie zulässt. Für einen neuen Mietvertrag ist der Index nach Angaben des DLD nur ein Richtwert: Die Begrenzung betrifft Verlängerungen, nicht die erste Vermietung.
Ferienvermietung: nur mit Lizenz und Genehmigung
Kurzzeitvermietung ist in Dubai nicht frei möglich. Nach dem Dekret Nr. 41 von 2013 darf niemand Ferienwohnungen vermieten, der dafür keine Lizenz der Tourismusbehörde besitzt (heute Department of Economy and Tourism, DET). Die Verwaltungsverordnung Nr. 1 von 2020 regelt die Einzelheiten:
- Jede Einheit braucht eine eigene Genehmigung, die ein Jahr gilt und verlängert werden kann.
- Der Antragsteller muss sein Verfügungsrecht über die Einheit nachweisen, und der Kaufvertrag darf die Nutzung als Ferienwohnung nicht ausdrücklich ausschließen.
- Die Einheit muss in einem Gebiet liegen, in dem die Tätigkeit zugelassen ist.
- Vermietet wird die Wohnung als Ganzes, nicht zimmer- oder bettenweise.
Verstöße werden mit Geldbußen von 200 AED bis 20.000 AED geahndet. Ob ein Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland die Genehmigung selbst halten kann oder einen lizenzierten Betreiber braucht, haben wir nicht verifizieren können. Klären Sie das mit dem DET oder einem lizenzierten Betreiber. Ob ein Gebäude und ein Vertrag Ferienvermietung zulassen, ist im Einzelfall zu prüfen.
Laufende Kosten des Vermieters
- Hausgeld: Für die Zahlung ist nach Angaben des DLD der Eigentümer verantwortlich. Die genehmigten Beträge je Projekt stehen im Service Charge Index.
- Kommunale Wohnabgabe: 5 % der Jahresmiete, erhoben über die Stromrechnung. Bei Vermietung trägt sie der Mieter; ohne Mieter zahlt sie laut PwC der Eigentümer.
- Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung: Diese Posten hängen vom Objekt ab und gehören in jede Rechnung.
Eine Übersicht aller Posten finden Sie unter Kaufnebenkosten.
Steuern
Die VAE erheben derzeit keine Einkommensteuer auf natürliche Personen. Das beschreibt nur die Seite der VAE: Mieteinnahmen können in Ihrem Wohnsitzstaat steuerpflichtig sein, und für Deutschland ist kein Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE in Kraft. Einzelheiten stehen im Beitrag Steuern für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz; Ihren Fall klärt ein Steuerberater.
Risiken im Jahr 2026
Seit Ende Februar 2026 ist die Region von einem bewaffneten Konflikt betroffen. Der IWF beschreibt am 17. Juli 2026 eine Abschwächung bei Tourismus, Verkehr, Handel und Immobilien sowie erhöhte Unsicherheit. Das Beratungsunternehmen CBRE meldete nach einem Pressebericht für das zweite Quartal 2026 rückläufige Durchschnittsmieten; das ist eine Unternehmensangabe, kein amtlicher Wert.
Hinzu kommt das Angebot: Die Ratingagentur S&P erwartet nach einem Pressebericht vom 7. Oktober 2026, dass der Wohnungsbestand, vor allem bei Apartments, in den nächsten zwei Jahren um rund 20 % wächst. Das kann gerade Lagen betreffen, die von Wohntürmen geprägt sind, etwa Dubai Marina. Mieten werden in Dirham gezahlt; das Wechselkursrisiko zu Euro oder Franken tragen Sie. Frühere Mieten sagen nichts über künftige aus.
Wenn Sie ein Vorhaben einordnen möchten, finden Sie weitere Beiträge im Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze
- Langfristige Mietverträge werden in Ejari registriert.
- Mieterhöhungen bei Verlängerung sind durch das Dekret Nr. 43 von 2013 begrenzt; für die erste Vermietung ist der Index nur ein Richtwert.
- Ferienvermietung erfordert eine Lizenz und eine Genehmigung je Einheit; sie ist nicht in jedem Gebäude zulässig.
- Hausgeld trägt der Eigentümer, Leerstand ebenfalls.
- Mieteinnahmen können im Wohnsitzstaat steuerpflichtig sein.
- 2026 belasten erhöhte Unsicherheit und ein großes Neubauangebot den Mietmarkt.
Häufige Fragen
Darf ich meine Wohnung in Dubai als Ferienwohnung vermieten?
Nur mit einer Lizenz des Department of Economy and Tourism und einer Genehmigung für jede Einheit. Das Gebiet muss dafür zugelassen sein, und der Kaufvertrag darf die Nutzung nicht ausdrücklich ausschließen. Ob das für Ihr Gebäude und Ihren Vertrag zutrifft, ist im Einzelfall zu prüfen.
Kann ich die Miete frei erhöhen?
Bei einer Vertragsverlängerung nicht. Das Dekret Nr. 43 von 2013 erlaubt je nach Abstand zur Durchschnittsmiete keine Erhöhung oder höchstens 5 % bis 20 %, und die Erhöhung muss mindestens 90 Tage vor Vertragsende angekündigt werden. Für einen neuen Mietvertrag ist der Mietindex nach Angaben des DLD nur ein Richtwert.
Mit welcher Mietrendite kann ich rechnen?
Wir nennen keine Renditen, weil sie sich nicht verlässlich vorhersagen lassen. Im Jahr 2026 kommen erhöhte Unsicherheit, ein wachsendes Angebot an Apartments und das Wechselkursrisiko hinzu. Rechnen Sie mit eigenen, vorsichtigen Annahmen einschließlich Leerstand und Kosten.
