Bei einer Immobilie in Dubai sind zwei Steuerordnungen zu betrachten: die der Vereinigten Arabischen Emirate und die Ihres Wohnsitzstaats. Dieser Beitrag gibt wieder, was die Quellen zum Stand November 2026 sagen. Er ist keine Steuerberatung; DACHMA Advisory berät nicht steuerlich. Ihren Einzelfall klären Sie bitte mit einem Steuerberater, der in Ihrem Wohnsitzstaat zugelassen ist.
Die Seite der VAE
Nach der Übersicht von PwC (geprüft am 9. September 2026) erheben die VAE derzeit keine Einkommensteuer auf natürliche Personen, weder auf Bundesebene noch auf Ebene der Emirate. Nach dem Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 gelten Einkünfte einer natürlichen Person aus Immobilieninvestitionen, für die keine Lizenz erforderlich ist, nicht als Geschäftstätigkeit; sie fallen damit nicht unter die Körperschaftsteuer der VAE. Ob das auch für Einkünfte aus lizenzpflichtiger Ferienvermietung gilt, ist eine offene Frage für einen Steuerberater in den VAE.
Eine jährliche Steuer auf den Immobilienwert haben wir in den Quellen nicht gefunden. In Dubai fallen die Registrierungsgebühr von 4 % bei der Übertragung und die kommunale Wohnabgabe an (siehe Kaufnebenkosten).
Das alles beschreibt nur die Seite der VAE. Die Besteuerung in Ihrem Wohnsitzstaat ist eine eigene Frage.
Stand der Doppelbesteuerungsabkommen
| Land | Abkommen mit den VAE | Stand im November 2026 |
|---|---|---|
| Deutschland | keines in Kraft | Das Abkommen von 2010 war nach der Übersicht des Bundesfinanzministeriums bis zum 31. Dezember 2021 anwendbar. Ein Nachfolgeabkommen ist nicht in Kraft. |
| Österreich | in Kraft (BGBl. III Nr. 88/2004) | Anwendbar seit dem 1. Januar 2005; geändert durch ein Protokoll (BGBl. III Nr. 211/2022), anwendbar seit dem 1. Januar 2023, mit Wechsel zur Anrechnungsmethode. |
| Schweiz | in Kraft (SR 0.672.932.51) | In Kraft seit dem 21. Oktober 2012; Änderungsprotokoll in Kraft seit dem 5. Mai 2025, überwiegend anwendbar ab dem 1. Januar 2026. |
Deutschland
Das Bundesfinanzministerium führt in seiner Übersicht zum 1. Januar 2026 (Schreiben vom 7. Januar 2026) das Abkommen mit den VAE als bis zum 31. Dezember 2021 anwendbar. Damit gilt allein das deutsche Recht. Wer in Deutschland ansässig ist, wird dort grundsätzlich mit seinem Welteinkommen besteuert.
Zwei Vorschriften sind für Käufer besonders wichtig. § 23 EStG erfasst private Veräußerungen von Grundstücken, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen; der Wortlaut ist nicht auf Grundstücke in Deutschland beschränkt, und für ausschließlich selbst genutztes Wohneigentum gibt es eine Ausnahme. § 34c EStG sieht vor, dass ausländische Steuern auf ausländische Einkünfte unter bestimmten Voraussetzungen angerechnet werden.
Steuerberater ziehen daraus den allgemeinen Schluss: Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Dubai und ein Veräußerungsgewinn innerhalb von zehn Jahren können in Deutschland steuerpflichtig sein, und weil die VAE darauf keine Einkommensteuer erheben, gibt es in der Regel nichts anzurechnen. Wie es in Ihrem Fall liegt, kann nur Ihr Steuerberater beurteilen.
Österreich
Das Abkommen zwischen Österreich und den VAE ist in Kraft. Nach Art. 6 dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Das Änderungsprotokoll hat die Befreiungsmethode durch die Anrechnungsmethode ersetzt; nach der Darstellung von KPMG unterliegen zuvor befreite Einkünfte aus den VAE bei in Österreich Ansässigen nun einer vollständigen Besteuerung in Österreich. Im April 2026 hat der Ministerrat Verhandlungen über ein weiteres Änderungsprotokoll genehmigt; eine Unterzeichnung ist uns nicht bekannt. Wie Miete und Veräußerungsgewinn im Einzelnen besteuert werden, klären Sie mit einem österreichischen Steuerberater.
Schweiz
Nach dem Abkommen zwischen der Schweiz und den VAE können Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in den VAE und Gewinne aus dessen Veräußerung dort besteuert werden (Art. 6 und 13). Die Schweiz nimmt solche Einkünfte nach Art. 22 von der Besteuerung aus, kann sie aber bei der Festsetzung des Steuersatzes für das übrige Einkommen berücksichtigen (Freistellung unter Progressionsvorbehalt). Das Änderungsprotokoll hat in Art. 22 eine Einschränkung eingefügt, deren praktische Wirkung auf private Immobilieneinkünfte ein Schweizer Steuerexperte beurteilen muss. Kantonale Vermögenssteuer und Schuldzinsenverteilung haben wir nicht untersucht.
Informationsaustausch
Die VAE nehmen am automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten nach dem OECD-Standard teil. Für Deutschland stehen die VAE nach einer Fachdatenbank auf der Staatenliste für 2026. Der Standard erfasst Bank- und Depotkonten, nicht Grundbücher.
Fragen für Ihren Steuerberater
- Wie werden Mieteinnahmen und ein späterer Veräußerungsgewinn bei mir besteuert?
- Welche Kosten und Verluste kann ich geltend machen?
- Was ändert sich, wenn ich über eine Gesellschaft kaufe, und welche Meldepflichten entstehen?
- Was gilt bei Erbschaft und Schenkung?
- Was folgt aus einem späteren Wegzug?
Für diese Fragen verweisen wir Sie an unabhängige Fachleute. Nehmen Sie Kontakt auf, wenn Sie Ihr Vorhaben besprechen möchten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die VAE erheben derzeit keine Einkommensteuer auf natürliche Personen; das betrifft nur die Seite der VAE.
- Deutschland: seit dem 31. Dezember 2021 kein Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE in Kraft; Einkünfte und Gewinne können in Deutschland steuerpflichtig sein.
- Österreich: Abkommen in Kraft, seit 2023 mit Anrechnungsmethode.
- Schweiz: Abkommen in Kraft, Änderungsprotokoll seit 2025; Freistellung unter Progressionsvorbehalt mit einer neuen Einschränkung.
- In allen drei Ländern entscheidet der Einzelfall. Klären Sie ihn vor dem Kauf.
Häufige Fragen
Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE?
Nein. Nach der Übersicht des Bundesfinanzministeriums vom 7. Januar 2026 war das Abkommen bis zum 31. Dezember 2021 anwendbar; ein Nachfolgeabkommen ist im November 2026 nicht in Kraft. Es gilt allein das deutsche Steuerrecht.
Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?
In Deutschland Ansässige werden grundsätzlich mit ihrem Welteinkommen besteuert; Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Dubai können deshalb in Deutschland steuerpflichtig sein. Wie das in Ihrem Fall aussieht, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Was gilt für Käufer aus Österreich und der Schweiz?
Beide Länder haben ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE in Kraft, und beide Abkommen wurden kürzlich geändert: Österreich wendet seit 2023 die Anrechnungsmethode an, das Schweizer Änderungsprotokoll ist seit 2025 in Kraft. Die Besteuerung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und sollte vor dem Kauf mit einem Steuerberater im Wohnsitzstaat geklärt werden.
